Chcesz dostawać najnowsze informacje z IPIP?

 

piątek, 09 marzec 2018 12:29

Rok 2018 – to rewolucja podatkowo-prawna na rynku nieruchomości komercyjnych

Źródło 
Rok 2018 – to rewolucja podatkowo-prawna na rynku nieruchomości komercyjnych

- Od 1 stycznia br. spółki działające na rynku nieruchomości funkcjonują w zupełnie nowej rzeczywistości podatkowej. Ustawa zmieniająca regulacje dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych zwana była przez Ministerstwo Finansów „ustawą uszczelniającą”, stąd wiele wprowadzonych nią rozwiązań obniży rentowność spółek działających na rynku nieruchomości - mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości EY.

Zmiana dotykająca specyficznie sektora nieruchomości to - wzbudzający wiele kontrowersji - nowy podatek od nieruchomości komercyjnych o wartości powyżej 10 mln zł, w kwocie 0,42%. W przypadku spółek generujących wystarczający dochód do opodatkowania, nowy podatek powinien być neutralny, gdyż spółka będzie mogła odliczyć dodatkową daninę od podatku wyliczonego na dotychczasowych zasadach. Niemniej jednak, duża część inwestorów generuje zysk z inwestycji dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, a na bieżąco realizuje niewielki dochód lub nawet stratę podatkową, stąd nowy podatek będzie dla nich realnym wydatkiem.

- Nie można wykluczyć, że tam, gdzie postanowienia umów najmu na to zezwalają, właściciele nieruchomości komercyjnych będą próbowali „przerzucić” ten ciężar na najemców w ramach rozliczeń opłat eksploatacyjnych. Częstokroć bowiem klauzule dotyczące składników kosztów funkcjonowania danej nieruchomości, zwracanych przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych, zawierają dość szeroką definicję podatków związanych z nieruchomością – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law. - W przypadkach, w których nie będzie to możliwe, bądź takie próby będą nieskuteczne, należy spodziewać się otwarcia negocjacji mających na celu zwiększenie dotychczasowych stawek czynszu – dodaje.  

W 2018 pojawił się też nowy wskaźnik – tzw. podatkowe EBITDA (podstawa opodatkowania skorygowana o koszty amortyzacji oraz nadwyżkę kosztów finansowania), której wysokość wyznaczać będzie dopuszczalny limit niektórych kosztów uzyskania przychodów. W szczególności, w przypadku nowych kredytów i pożyczek (od wszelkich podmiotów, nie tylko podmiotów powiązanych) do kosztów podatkowych będzie mogła zostać zaliczona jedynie nadwyżka kosztów finansowania nieprzekraczająca 30% podatkowego EBITDA (limit ten nie dotyczy nadwyżki kosztów finansowych w granicach 3 milionów złotych w danym roku).

- Większość spółek nieruchomościowych ma istotne zadłużenie, ale obowiązująca dotąd metoda ustalania limitów dla celów niedostatecznej kapitalizacji, umożliwiała rozliczenie dla celów podatkowych nawet całości kosztów finansowania bankowego i odsetek od pożyczek grupowych. Z racji na krótki okres przejściowy, nowe przepisy dotkną wkrótce wszystkich zadłużonych podmiotów, również tych mających finansowanie bankowe wynikające z umów kredytowych zawartych przed wejściem zmian w życie – zauważa Tomasz Ożdziński.

Jedną z najistotniejszych transakcyjnie zmian podatkowych jest wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów kosztów finansowania poniesionych w związku z nabyciem spółki celowej. W skrócie, koszt finansowania nabytych udziałów będzie nieodliczalny dla celów podatkowych, jeżeli zostanie on wykorzystany w celu obniżenia podstawy opodatkowania spółki nabytej (np. poprzez połączenie, przekształcenie spółki nabytej w spółkę osobową bądź stworzenie grupy podatkowej lub inną formę konsolidacji podatkowej). - Zmiana ta dotyczy transakcji typu „debt push-down”, umożliwiających dotąd przesunięcie kosztów długu zaciągniętego przez nabywcę na nabycie danej spółki operacyjnej na tę właśnie spółkę operacyjną – tłumaczy Tomasz Ożdziński. - W efekcie tej zmiany transakcje polegające na nabyciu udziałów w spółkach posiadających nieruchomości (tzw. share deals) staną się zatem mniej efektywne podatkowo – podsumowuje.

Zmiany w prawie

Rok 2018 przyniósł wiele zmian w przepisach mających wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Co więcej, w trakcie opracowania są kolejne projekty aktów prawnych, które mogą mieć bardzo istotny wpływ na ten rynek.

Z dniem 1 marca 2018 roku weszła w życie ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni. Generalnie ustawa zakazuje we wskazanych okresach handlu w placówkach handlowych, a także czynności związanych z handlem. Dodatkowo zabronione jest również powierzanie wykonywania handlu pracownikom oraz zatrudnionym, rozumianym bardzo szeroko jako osoby zatrudnione na podstawie umowy cywilno-prawnej albo skierowane do pracy przez agencje pracy tymczasowej. Przepisy wprowadzają wiele wyjątków od generalnego zakazu: prowadzenie sklepu przez przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną, stacje paliw, dworce kolejowe czy autobusowe, lotniska, hotele etc.

Warto podkreślić, iż sama ustawa nie zabrania otwierania centrów czy galerii handlowych. Zakaz dotyczy wyłącznie pojedynczych sklepów wykonujących handel. Wszelkie pozostałe punkty świadczące usługi, restauracje, kina, siłownie funkcjonujące na terenie placówki handlowej będą mogły być w dalszym ciągu otwierane w niedziele. - Praktyka pokaże, na ile opłacalne będzie otwieranie tych placówek w dzień wolny od handlu – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law. - Z ostatnich doniesień wynika, iż organy państwowe będą miały łagodne podejście do przedsiębiorców prowadzących samodzielnie sklepy (np. będą mogli korzystać z pomocy rodziny), a wszelkie próby obejścia zakazy przez większe sieci (np. showroom’y) będą karane – dodaje. 

Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste

Od 2018 roku zmieniają się zasady uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości w przypadku sprzedaży. Dotychczas obowiązek uiszczenia opłaty był dzielony proporcjonalnie na strony transakcji. Aktualnie, w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego to na zbywcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia opłaty w pełnej wysokości za cały rok. - Nie będzie miało znaczenia, czy do zbycia dojdzie 2 stycznia czy 31 grudnia. Oczywiście strony umowy sprzedaży mogą dowolnie uregulować pomiędzy sobą rozliczenie z tego tytułu. Jeśli sprzedawca nie uwzględni rozliczenia opłaty rocznej w umowie sprzedaży z kupującym, wówczas sam poniesie ten koszt w pełnej wysokości za cały rok. Będzie to w szczególności dotkliwe, gdy do zbycia dojdzie przed 31 marca danego roku, czyli zanim użytkownik wieczysty uiści tę opłatę – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.

Warunki techniczne budynków

Od 1 stycznia 2018 zmianie uległo kilkadziesiąt różnego rodzaju parametrów, jakie muszą zostać uwzględnione przy projektowaniu inwestycji. Dla przykładu należy wskazać, iż zgodnie z nowymi regulacjami:

  • minimalna powierzchnia mieszkania nie może być mniejsza niż 25 m2 (w poprzednim stanie prawnym kwestia ta nie była uregulowana, ograniczenia dotyczyły wyłącznie minimalnych powierzchni niektórych pomieszczeń),
  • budowa budynku w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy będzie możliwa wyłącznie wtedy, gdy plan miejscowy na to zezwala (przed nowelizacją budowa taka była możliwa również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a ponad połowa inwestycji w Polsce jest realizowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy),
  • zwiększeniu ulegną wymiary stanowisk postojowych, co może utrudnić deweloperom spełnienie norm określonych w planach miejscowych lub warunkach zabudowy.

- Co istotne nowe przepisy muszą zostać wzięte pod uwagę przez projektantów oraz inwestorów nie tylko w przypadku nowych inwestycji. Niektóre inwestycje będące w fazie przygotowawczej będą wymagały przeprojektowania. Zgodnie z przepisami przejściowymi nowe regulacje nie znajdą zastosowania co do zasady tylko do tych inwestycji, dla których przed 1 stycznia 2018 roku złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę – podkreśla Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.

Nowe prawo wodne

Wejście w życie od 1 stycznia 2018 nowej ustawy – Prawo wodne, poza strukturalną zmianą w zakresie gospodarowania zasobami wodnymi w Polsce, spowodowało również istotne zmiany dla rynku nieruchomości. Do najważniejszych konsekwencji należą:

  • wzrost opłat za korzystanie z wód dla sporej części przedsiębiorców,
  • zmiany w zakresie postępowań w zakresie oceny wpływu planowanej inwestycji na środowisko,
  • utrata ważności przez wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane dla nieruchomości położonych na terenach powodziowych lub w odległości mniejszej niż 50 m od wałów przeciwpowodziowych,
  • nowe prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości, na których położone są zbiorniki wodne.

- Nowe przepisy wywołują wątpliwości w zakresie tego, czy Skarbowi Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości z basenem, oczkiem wodnym lub innym podobnym zbiornikiem wodnym. Mimo, że większość argumentów przemawia za tym, iż prawo pierwokupu nie powinno obowiązywać przy sprzedaży nieruchomości z przydomowym basenem, to do czasu nowelizacji przepisu albo zajęcia stanowiska przez Sąd Najwyższy, rekomendować należy, w szczególności kupującym, sprzedaż warunkową, umożliwiając Skarbowi Państwa skorzystanie z prawa pierwokupu – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.

Planowane ograniczenia dotyczące realizacji inwestycji na terenach nie pokrytych planami miejscowymi

Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad kolejną wersją przepisów mających na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego. Poza uproszczeniami niektóre propozycje skutkować jednak będą ograniczeniem możliwości realizacji inwestycji. Największe obawy budzą planowane restrykcje w zakresie realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.

Proponuje się wprowadzenie podziału terenów niepokrytych planami miejscowymi na obszary zabudowane oraz tereny położone poza obszarem zabudowanym. Dla obszaru zabudowanego, po jego wyznaczeniu przez radę gminy na podstawie uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, możliwe będzie uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy. Gminy nie będą miały swobody w wyznaczeniu obszaru zabudowanego. Warunki umożliwiające kwalifikację danego obszaru jako zabudowanego będą bardzo restrykcyjne – konieczne będzie wykazanie stosownego poziomu zwartości zabudowy oraz zapewniania infrastruktury. Co istotne, kwalifikacja danego obszaru jako obszaru zabudowanego stanowi dopiero przesłankę wstępną umożliwiającą inwestorowi złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy. W dalszym ciągu planowana inwestycja będzie musiała spełniać dodatkowe przesłanki dla wydania samej decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei poza obszarem zabudowanym realizacja nowych inwestycji nie będzie co do zasady możliwa.

- Planowana nowelizacja wprowadza również wiele dodatkowych restrykcji. Dla przykładu należy wskazać, iż w projekcie zaproponowano trzyletni okres ważności warunków zabudowy. Decyzje wydane przed wejściem w życie przepisów wygasną po upływie 3 lat po wejściu w życie ustawy. Co istotne dla inwestorów, złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę przed upływem trzyletniego terminu będzie wystarczające. Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę nie będzie stanowiło przeszkody do wydania pozwolenia – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.

Wpływ MSSF 16 Leasing na sprawozdania finansowe firm z branży nieruchomości

- Podmioty działające na rynku nieruchomości będą musiały przygotować się do zmian w ujęciu księgowym leasingu wraz z wejściem w życie nowego Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej nr 16 (MSSF 16), który wprowadza istotne zmiany w rozliczaniu umów leasingowych - mówi Łukasz Jarzynka, Associate Partner, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości EY.

MSSF 16 Leasing został opublikowany w styczniu 2016 roku i zacznie obowiązywać dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku i później, z możliwością wcześniejszego zastosowania. Nowy standard wprowadza jednolity model ujęcia wszystkich umów spełniających definicję leasingu w bilansie, za wyjątkiem umów krótkoterminowych i leasingu przedmiotów niskowartościowych.

Zgodnie z nowym standardem, najemcy będą mieli obowiązek wykazania w bilansie większości umów najmu po stronie pasywów (zobowiązanie do zapłaty czynszu) oraz aktywów z tytułu leasingu (prawo do użytkowania składnika aktywów). - Standard wymaga odrębnego ujęcia w rachunku wyników amortyzacji oraz kosztów odsetkowych, co naturalnie może wpływać na zmianę wskaźnika EBITDA – dodaje Łukasz Jarzynka. MSSF 16 w wielu przypadkach będzie miał znaczący wpływ na sprawozdania finansowe, a także potencjalnie na decyzje biznesowe najemców. Zasady ujmowania dla wynajmujących i właścicieli są zasadniczo zbliżone do tych wynikających z dotychczasowego standardu dot. leasingu MSR 17.

Cały raport „Poland. The real state of real estate" można pobrać tutaj

Czytany 755 razy

Skomentuj

Upewnij się, że pola oznaczone wymagane gwiazdką (*) zostały wypełnione. Kod HTML nie jest dozwolony.